摘 要：自從2011年第一款小米手機發佈以來，小米一直扮演著將“高大上”變為“屌絲”的角色。作為價格終結者的小米，最近又跟一直很火熱的房子搭上瞭關系，這將是一番怎樣的景象？
最近在一片驚嘆聲中，小米與萬科合作開發海淀區永豐自持地塊並修建住宅區，主要供小米公司高管和員工購買，而且是半價：約5萬元每平米。這樣看來似乎也沒有什麼特別的，除瞭價格。像這樣企業內部集資蓋房，許多大企業都幹過。而且格力董大姐似乎承諾的更大氣：蓋房子的錢不用員工出，都由公司承擔，房子給員工免費住。並且，對於一直在格力工作的員工，退休後房子贈送。
但實際上確實是有些不一樣的。接下來我們從萬科和小米兩方簡要分析一下此事。
一、萬科：資金回籠
此次合作的地塊是萬科去年拍下的，具體位置是北京海淀區西北五環和六環之間、上地開發區西北方向。按規定，這兩宗地塊的住宅部分均需開發商100%自持，不能用於銷售。
對於房地產商而言，100%自持的住宅用地的開發成本非常高昂。有機構測算，萬科拿下的這兩個地塊的回收成本的周期在42-54年之間。在如此之長的成本回收周期中，任何對於收益的預測恐怕都會顯得保守。為應對風險和企業資金方面的壓力，盡快變現是必須的。
根據北京市930新政的規定，在持有期間，企業進行合並重組或股權轉讓涉及自持商品住房產權轉讓的，須經屬當地政府同意後整體轉讓。轉讓後，不得改變自持商品住房規劃用途，應繼續用於出租。
這就汽車喇叭安裝為萬科把這個項目“轉讓”給第三方提供瞭可能。
萬科為這兩個地塊建立瞭相應的眾籌平臺，把項目分成眾籌夥伴企業能夠接受的份額。項目建成後，一部分交給像小米這樣的合作投資企業，一部分將以股權合作方式出售給企業，剩餘部分由萬科對外出租或出售使用權。
對於萬科而言，通過這樣的合作可以快速回籠土地支出成本，而且可以通過為項目提供物業服務、商業等配套服務獲得穩定的收益。不僅可以提高企業周轉率和開發效率，也為房地產開發企業開辟一條理想的輕資產運營之路。
二、萬科：對淪為平庸的憂慮
在“互聯網+”浪潮開始之初，萬科的高管多次前往阿裡巴巴、騰訊、海爾和小米等公司學習。再加上萬科的人事變動：萬科肖莉離職加入將互聯網帶入房地產行業“折騰一下”的房多多，也有高管投身於互聯網大潮創業，以及一些高管的提前退休等。這些都顯現出瞭萬科在這個時代下的不安和躁動。萬科始終想通過互聯網進行自己的產業升級，比如萬科物業的住這兒、萬科與鏈傢深度合作的萬鏈公司，打造傢裝市場。為瞭應對新時代的挑戰，萬科做的並沒有遠離自己熟悉的領域，而是理解新的規則，尋找新的夥伴，運用新的工具，將原有的業務做的更好。其與小米的合作，雖然稱不上互聯網+，但也是一次不錯的嘗試。
三、小米：人才是核心
看到這條消息時，腦海首先蹦出的想法是：小米又在搞營銷瞭。其實，並非盡然。首先，企業的核心是人；其次，當前的競爭越來越趨向於生態圈的競爭。而小米此舉之意在此。
小米為員工建房，是為瞭防止因房價上漲而造成人才流失的一種對策。而對於科技企業來說，高精尖的人才流動很頻繁，如果能依靠房子的誘惑留住一部分高精尖的人才，對於小米而言不失為一種良策，畢竟科技人才的貢獻遠比房價的利潤有價值的多，而且對於小米企業的基層員工來說，似乎也能形成一定的激勵作用。作為一種企業文化和人文關懷的方式，也為小米帝國的擴張構建瞭一種強有的保護機制。
與其讓員工用薪水去參與社會競爭，小米公司自辦福利的成本反而更低，對人才的引流效果也更好。不過，小米的做法還可以更進一步。比如，為小米員工的按揭貸款墊付利息，作為對員工無法使用公積金的一種補償和福利。小米還可以像華為和阿裡那樣，與學校合作，實現從幼兒園到高中的教育覆蓋，解決員工孩子的入學問題等。
四、小米：生態圈建設
去年，華為榮耀的銷量首次超過瞭小米，但任正非反而憂心忡忡。如今小米公司已經從單一的手機供應商轉變為圍繞手機展開的產品多元的智能傢居的提供者，整合上下遊產業鏈，佈局物聯網。
作為智能傢居產品的主要應用場所，房產早已在小米的計劃之中。成立華潤萬象府小米智能傢庭體驗中心，入股YOU+國際青年公寓，與南京銀城地產戰略合作，與美的集團合作等等，智能傢居產品生態鏈建設穩步前進。至今，小米先後發佈瞭包括路由器、電視、智能燈、空氣凈outlander音響改裝化器、凈水器、掃地機器人等等在內的數十款智能傢居產品。
對於此次與萬科的合作，小米完全可以做那種拎包即駐的裝修好的房子，對於員工而言其實也是一件好事，自己不用去采購傢電產品，而對於小米企業來說，產品的分發更有助於構建真正的小米之傢，讓員工成為小米之傢的體驗師，為小米產品做深度代言。
這次小米和萬科蓋的房子除瞭小米員工以外，其他合作企業也可以對房子進行處置。作為合作方，在傢電產品的選用上萬科會首先考慮小米的。尤其是對於那些精裝修的房子，無論是出租還是銷售，小米產品的展示對於客戶而言都會形成一定的口碑營銷。在服務用戶的同時讓用戶深度體驗產品，讓小米的物聯網更好的落地到用戶手中，讓用戶真正體驗到物聯網的價值。
對於小米與萬科的此次合作，小米公司的員工是受益的。盡管有無法獲得產權和房本等諸多限制，但能以如此優惠的價格在北京海淀區買一套房的福利還是難以拒絕的。萬科方面負責和金融機構協調按揭，作為員工無法使用公積金貸款的一種替代。很多人對小米房產的種種限制做瞭詳細測算，認為購房是不值得的，尤其是不能享受房價上漲帶來的收益。對於過熱的房地產市場，多數人都已經接受瞭“買房是一種投資”的觀念，但究其根源，房子是用來住的。隻要擁有房子，哪怕不工作，每年幾乎都可以獲得驚人的收益。於情於理這都是不應該的，社會和市場不歡迎那些躺著掙錢的人的，國傢也是。
文章來源：微信公眾號普惠研究院
（責任編輯：彭雙 ）
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