快速變化的市場、90 後多樣的需求，以及對台中月子中心價位運營越來越高的要求，是南京商業地產所面臨的新的市場現實。
根據研究機構的統計，2016 年全年南京商業地產總成交面積 202.6萬平方米，同比上漲 64.6%——2015年全年南京商業地產總成交面積 123萬平方米。
這其中，辦公類商業地產的總成交面積 121.3 萬平方米，同比上漲63.6%；商業類商業地產的總成交面積 81.2 萬平方米，同比上漲 66.7%.
南京大學不動產研究中心研究員李紹明表示，2017 年南京商業地產會繼續朝著好的方向發展，但是存在一些需要台中坐月子中心推薦註意的地方，比如商辦的設計、功能、服務，以及投資的理性。
雖然從數字上來看南京商業地產的發展情況良好，但是其中存在一些問題，是市場的各個參與方都需要註意的。
過剩與同質化
南京商業地產在 2016 年的高增台中月子中心收費長固然與住宅市場的限貸限購有關，但是相比較而言，人口的增長是更重要的原因。
根據南京市統計局發佈的《南京市 2016 年國民經濟和社會發展統計公報》，2016 年末南京市常住人口827 萬人，比 2015 年末增加 3.41 萬人，增長 0.41%，創四年來的新高。這是2012 年以來，南京市常住人口的年度增長首次回升到 3 萬人以上。
第一太平戴維斯華西區董事長胡裕華表示，人口規模意味著與之相匹配的就業機會、消費需求，以及人流、物流、資金流，這些都是推動城市經濟發展的基礎要素，更是當地房地產行業和市場興衰的決定因素。
李紹明認為，2016 年南京商業地產的快速增長主要有四個方面的原因：城市建設快速發展；經濟發展穩步推進；創業熱情不斷高漲；投資置業信心滿滿。
但是，高速增長的背後，同質化競爭是一個不能忽視的問題。
胡裕華表示，同質化競爭是商業地產行業中普遍存在的問題。在他看來，今天的商業地產應該突出吃喝玩樂等體驗式的功能，但是又出現瞭開發商“不做體驗必死，一窩蜂做體驗等死”的怪圈，究其原因就是同質化競爭。
其實商場的同質化競爭不僅存在於南京，在全國都是如此。在很多城市，各個商場之間並沒有很大的差別，就算有不一樣的地方，作為顧客也不會有明顯的感覺，所造成的結果就是：去這一傢商場和去另一傢商場並沒有什麼區別。
市場過剩是南京商業地產面臨的另一個問題。僅 2014 年一年，南京就有超過 10 個商業綜合體項目相繼開業。世邦魏理仕稱，根據南京寫字樓的供應量和去化速度，將需要 10年以上的去化周期。
值得註意的是，南京商業地產的同質化與市場過剩之間，存在著一定的關聯性。台中月子中心餐點商場在運營和定位上的趨同，一定程度上導致瞭新湧現的商業綜合體難以吸引人流，因此也就出現瞭所謂的市場過剩。
在胡裕華看來，全國大部分城市都有商業過剩，但是每個城市也都有經久不衰的商業神話，原因就在於商業地產商們能否在運營上不斷創新。
多樣性現實
李嘉誠曾說，決定地產價值的有三個因素——地段、地段、還是地段。他的這個說法被稱為“地段論”。
地段論的價值導向，對商業地產造成瞭看得見的影響。比如在上海，以恒隆、嘉裡、新世界、太古裡為代表的港資商業地產企業，都在城市的核心地段有所佈局。最近的一個例子是 5 月份開業的興業太古匯，其位置就在上海南京西路的中心區。
但是曾經深深影響商業地產的地段論，在今天看來似乎有點過時瞭。遵循這套理論的商業地產項目在最近幾年的業績下滑，讓地段論飽受質疑。根據網上資料，新世界百貨在內地的凈利潤，2015 年同比下降超過八成，在此基礎上，2016 年再降 34%.
地段論並不是唯一失去時效性的方法論，商業地產市場的變化速度之快，是很多人——包括一些從業者都沒有意識到的。意識到的人當中，也並沒有多少人能夠做出及時的調整。一些中高端商業地產項目在最近幾年的經營不佳，就是因為沒有及時應對變化。
今年年初，恒隆發佈的 2016 年財務報告顯示，其在內地的八個項目的總營收同比微長 1%。這其中，恒隆最為人熟知的項目——被很多人稱為“租金之王”的南京西路 1266 號恒隆廣場，租金收入下滑 5%.
有報道指出，該項目之所以營收下滑，主要是因為對中高端商業地產的客群變化應對乏力。對於中高端商業地產企業來說，雖然高凈值人群仍是客群的重要部分，但是快速崛起的80 後 90 後人群，更應該受到重視。
要抓住這部分新客群，意味著要做一系列的工作，因為他們的需求是多樣的。比如商場裡商鋪的多樣性——既要有奢侈品又要有輕奢、快時尚，比如他們註重綜合體驗——既要有餐廳和咖啡店又要有展覽和活動。而這些要求，不是長時間專註奢侈品的恒隆能夠迅速迎合的。
恒隆所面臨的市場現實，不僅僅存在於中高端商業地產，事實上，快速變化的市場是所有商業地產企業所面臨的挑戰——或者機遇。而市場快速變化的根本原因，正是這些已經成為主流客群的、以 90 後為代表的人群的需求多樣性。
“我最喜歡去虹悅城，因為裡面每次都有不同的主題，每一次去都有驚喜。”一位在南京上大學的大三學生向《中國房地產金融》表示，“裡面‘南京消失的巷子’的門牌號很有意思。”
她同時表示，自己喜歡快時尚，虹悅城是南京快時尚品牌的聚集地。另外，她還喜歡從一樓直通五樓的直達電梯。
另一位接受采訪的南京大學生向《中國房地產金融》表示，自己喜歡東方福來德，一方面是“裡面那種露臺感的茶餐廳”，另一方面是“裡面都是比較小眾的歐洲牌子”。
決勝在運營
如何應對快速變化的市場，如何滿足年輕人群的多樣性需求，這些市場現實對商業地產的運營提出瞭更高的要求。而運營，正是當今商業地產的核心。“商業地產坐等收租、一本萬利的時代已經終結瞭。”胡裕華說。
如何區別於別的商業地產項目，如何做出差異做出特色，這些問題在做項目定位時就需要考慮。對於一些成功的商業地產項目來說，其成功就成功在定位上。比如新世界在上海的項目 K11，定位為藝術主題的購物中心，整個地下三層都用來做藝術展覽，而且展覽的更新頻率頗高。
在南京，一些新的項目也在做一些獨特的定位，比如河西的金鷹天地，在定位中強調“自然”，建成後將有花園停車場和室內動物園。同在河西的華僑城歡樂濱江，則在定位中突出“旅遊”，包括生態旅遊、主題商業、商務度假。
對於一個商業地產項目來說，建築設計是體現其定位的重要部分。上文提及的南京西路1266號恒隆廣場，在改建之前，為瞭符合奢侈品商鋪的調性，整體建築設計偏“高冷”。但是在調整定位並且改建之後——水磨石換成大理石、燈光更偏暖色調、直角變成瞭弧度，“高冷”的感覺少瞭很多。
南京的商業地產商顯然也註意到瞭這一點，上文提及的虹悅城，定位中突出“年輕時尚”，因此在建築設計上追求空間感，一樓到五樓的直達電梯讓人覺得“地方大、特別敞亮”。在商業地產的運營上，活動策劃是尤其重要的部分——很可能是最重要的部分。
位於上海華東師范大學主校區附近的環球港，每隔一到兩個星期，在主中庭舉辦的活動就會更新一次，有時候是商場自己主辦的活動——比如聖誕節、萬聖節等節日主題的活動，有時候是商傢的小型發佈會——比如一些中高端的汽車廠商。無論活動的主辦方是商場還是商傢，其整體格調都講究高端、精致，這些從場地的搭建和活動的形式上都可以看出。
上文提及的南京大學生表示，自己喜歡虹悅城的主題活動，“可以拍照”而且“每一次去都有驚喜”。現如今，高質量、高頻次的活動幾乎成瞭商場的標配，越來越多的商業地產商意識到，與客群的互動是運營中很重要的部分。正因為此，南京部分在建的商場都在定位中強調“生活圈”的概念，比如定位“品質生活”的江島新天地，以及定位“全傢庭生活休閑樂園”的 21 世紀太陽城。
恒隆地產董事長陳啟宗曾表示，吸引合適顧客群的工作需要深化和擴大。他所說的“擴大”，就是要與購物者有更多的直接互動。也許台中月子中心親子房是挑戰也許是機遇，總之市場變化快、主流客群需求多樣、以及運營成為重中之重，這些就是南京商業地產所面臨的現實。從業者必須在處理原有問題的同時應付“新現實”，否則在電商如此發達的今天，人們還來購物商場幹嘛呢？
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